Kira Artış Oranı Hesaplama 2026: Güncel Oranlar, Hesaplama ve Yasal Haklar
Kira Artış Oranı Nedir ve Nasıl Hesaplanır?
Kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu‘nun 344. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanabilecek en yüksek yasal zam sınırıdır. Bu oran, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE’nin 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranı ile belirlenir. Mart 2026 itibarıyla konut ve iş yerleri için uygulanabilecek en yüksek yasal kira artış oranı %33,39 olarak belirlenmiştir.
1 Temmuz 2024’ten itibaren konutlardaki %25’lik kira artış sınırı sona ermiş olup yeni dönemde artışlar tamamen TÜFE’ye endekslidir. Ev sahibi bu oranın üstünde zam yapamaz; üzerinde yapılan artışlar hukuken geçersizdir ve kiracı fazla ödediği tutarı geri talep edebilir. Sözleşmede TÜFE’den düşük bir oran yazıyorsa, sözleşmedeki oran geçerlidir. Kira artışı ancak sözleşmenin yenilendiği tarihte yapılabilir.
“Ev sahibi bana yüzde kaç zam yapabilir?”, “Kira artışı nasıl hesaplanır?”, “TÜFE oranının üzerinde zam yapılırsa ne olur?” gibi sorular milyonlarca kiracı ve ev sahibinin en çok merak ettiği konulardır. Kira artış oranları, TÜİK’in her ay açıkladığı enflasyon verileriyle belirlenmekte olup yasal bir tavan sınır niteliğindedir. Bu rehber, 2026 yılı güncel kira artış oranlarını, hesaplama yöntemini, yasal hakları ve uyuşmazlık halinde izlenecek hukuki yolları bir avukatın kaleminden ele almaktadır.
İçindekiler
- Yasal Dayanak (TBK 344)
- 2026 Yılı Güncel Kira Artış Oranları
- Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
- Hesaplama Örnekleri
- Konut Kiralarında Artış
- İşyeri Kiralarında Artış
- %25 Sınırı Sona Erdi mi?
- 5 Yılı Aşan Kira Sözleşmeleri
- Kiracının ve Ev Sahibinin Hakları
- Uyuşmazlık Halinde Hukuki Yollar
- Sık Sorulan Sorular
- Özet Tablosu
Hukuki Bilgilendirme
Bu makale, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 344, 345; TÜİK resmi verileri; Yargıtay 3. HD ve 6. HD güncel içtihatları esas alınarak hazırlanmıştır.
Yasal Dayanak (TBK 344)
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, kira artışında sözleşmede belirlenen oran geçerlidir; ancak bu oran TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçemez. Sözleşmede TÜFE’den yüksek bir oran yazılıyorsa, TÜFE oranı üst sınır olarak kabul edilir. Bu kural hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için geçerlidir.
2026 Yılı Güncel Kira Artış Oranları (TÜFE 12 Aylık Ortalama)
| Ay | TÜFE 12 Aylık Ortalama | Konut Kira Artış Tavanı | İşyeri Kira Artış Tavanı |
|---|---|---|---|
| Nisan 2026 | 3 Nisan 2026’da açıklanacak | 3 Nisan 2026’da belli olacak | 3 Nisan 2026’da belli olacak |
| Mart 2026 | %33,39 | %33,39 | %33,39 |
| Şubat 2026 | %33,98 | %33,98 | %33,98 |
| Ocak 2026 | %34,88 | %34,88 | %34,88 |
| Aralık 2025 | %36,28 | %36,28 | %36,28 |
| Kasım 2025 | %37,08 | %37,08 | %37,08 |
| Ekim 2025 | %37,76 | %37,76 | %37,76 |
| Eylül 2025 | %38,36 | %38,36 | %38,36 |
Avukat Notu: Kira artış oranı, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki ayın TÜİK verilerine göre belirlenir. Örneğin Nisan 2026’da sözleşmesi yenilenen bir kiracı için Mart 2026’da açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama (%33,39) geçerlidir. Nisan 2026 oranı ise 3 Nisan’da açıklanacak Mart 2026 enflasyon verileriyle netleşecektir.
Kira artışı ve kiracı hakları konusunda profesyonel hukuki desteğe mi ihtiyacınız var?
Sivas’ta kira hukuku alanında uzman avukat kadromuz yanınızda.
Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
| Adım | Açıklama |
|---|---|
| 1. Sözleşme yenilenme ayını belirleyin | Kira sözleşmenizin hangi ayda yenilendiği (başlangıç tarihi + 1 yıl) |
| 2. TÜFE oranını öğrenin | Yenilenme ayından bir önceki ayın TÜİK TÜFE 12 aylık ortalaması |
| 3. Artış tutarını hesaplayın | Mevcut Kira x TÜFE Oranı / 100 = Artış Tutarı |
| 4. Yeni kirayı belirleyin | Mevcut Kira + Artış Tutarı = Yeni Kira Bedeli |
Hesaplama Örnekleri (Mart 2026 – %33,39)
| Mevcut Kira | Artış Oranı | Artış Tutarı | Yeni Kira | Yıllık Yeni Kira |
|---|---|---|---|---|
| 10.000 TL | %33,39 | 3.339 TL | 13.339 TL | 160.068 TL |
| 15.000 TL | %33,39 | 5.009 TL | 20.009 TL | 240.108 TL |
| 20.000 TL | %33,39 | 6.678 TL | 26.678 TL | 320.136 TL |
| 25.000 TL | %33,39 | 8.348 TL | 33.348 TL | 400.176 TL |
| 30.000 TL | %33,39 | 10.017 TL | 40.017 TL | 480.204 TL |
Konut Kiralarında Artış
Konut kiralarında yapılabilecek en yüksek artış oranı, TÜİK’in açıkladığı TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Ev sahibi bu oranın üstünde zam yapamaz. Sözleşmede TÜFE’den düşük bir oran yazıyorsa o oran geçerlidir. Sözleşmede hiçbir oran belirtilmemişse yine TÜFE 12 aylık ortalama üst sınır olarak uygulanır.
İşyeri (Ticari) Kiralarında Artış
1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren işyeri (dükkan, mağaza, ofis) kiralarında da konut kiralarıyla aynı kural geçerlidir: TÜFE 12 aylık ortalaması üst sınırdır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılsa bile TÜFE oranı tavan sınır olarak uygulanır.
%25 Kira Artış Sınırı Sona Erdi mi?
Evet. 11 Haziran 2022’den itibaren konut kiralarında uygulanan %25’lik kira artış tavanı, 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten itibaren tüm kira sözleşmelerinde yalnızca TÜFE oranı dikkate alınmaktadır. Artık %25 sınırı yoktur.
5 Yılı Aşan Kira Sözleşmeleri ve Kira Tespit Davası
Kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmesi halinde, kiranın piyasa koşullarının altında kaldığı düşünülüyorsa ev sahibi veya kiracı kira bedelinin yeniden belirlenmesi talep edebilir. Bu durumda önce arabulucuya başvurmak zorunludur (7 Kasım 2024 tarihinden itibaren). Arabuluculukta uzlaşma sağlanamazsa kira tespit davası açılabilir. Mahkeme, evin durumu, konumu ve güncel emsal bedelleri inceleyerek TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın yeni kira bedeline karar verebilir.
Kiracının ve Ev Sahibinin Hakları
| Hak | Kiracı | Ev Sahibi |
|---|---|---|
| Artış sınırı | TÜFE üzerinde zam kabul etmeme hakkı | TÜFE oranına kadar zam yapma hakkı |
| Fazla ödeme | Fazla ödenen tutarı geri talep etme hakkı | – |
| Kira tespit davası | 5 yıl sonra piyasa altında ise talep hakkı | 5 yıl sonra piyasa altında ise talep hakkı |
| Sözleşme feshi | Bildirimle sona erdirme (15 gün önce) | Sınırlı fesih hakları (TBK 350-352) |
Kira uyuşmazlığı, kira tespit davası veya tahliye konusunda profesyonel desteğe mi ihtiyacınız var?
Uyuşmazlık Halinde Hukuki Yollar
| Hukuki Yol | Durum | Merci |
|---|---|---|
| Arabuluculuk (zorunlu) | Kira tespit, kira uyarlama, tahliye uyuşmazlıklarında dava öncesi zorunlu | Arabuluculuk merkezi |
| Kira tespit davası | 5 yılı aşan sözleşmelerde kira bedelinin yeniden belirlenmesi | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Kira uyarlama davası | Olağanüstü değişiklikler (ekonomik kriz vb.) nedeniyle kira uyarlaması | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Fazla ödeme iadesi | TÜFE üzerinde zam yapılmışsa fazla ödenen tutarın geri istenmesi | Sulh Hukuk Mahkemesi |
Avukat Notu: Ev sahibiniz TÜFE oranının üzerinde zam yapıyorsa, bu artış hukuken geçersizdir. Fazla ödediğiniz tutarı geri talep edebilirsiniz. 2024 yılının Kasım ayından itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk sürecinde uzlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Kira artış oranı nasıl belirlenir?
TÜİK tarafından açıklanan TÜFE’nin 12 aylık ortalamalarına göre belirlenir. Bu oran, TBK 344 uyarınca konut ve işyeri kiralarında uygulanabilecek en yüksek yasal zam sınırıdır.
2026 Mart ayı kira artış oranı kaçtır?
Mart 2026 kira artış oranı %33,39’dur (TÜFE 12 aylık ortalama). Bu oran hem konut hem işyeri kiraları için geçerlidir.
Nisan 2026 kira artış oranı ne zaman açıklanacak?
3 Nisan 2026 Cuma günü saat 10:00’da TÜİK tarafından açıklanacak Mart ayı enflasyon verileriyle netleşecektir.
Ev sahibi TÜFE’nin üzerinde zam yapabilir mi?
Hayır. TÜFE 12 aylık ortalaması yasal tavan sınırdır. Üstünde yapılan artışlar geçersizdir. Kiracı fazla ödediği tutarı geri talep edebilir.
%25 kira artış sınırı hâlâ geçerli mi?
Hayır. %25’lik sınır 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Artık tüm kira sözleşmelerinde TÜFE oranı uygulanmaktadır.
İşyeri kiralarında farklı oran uygulanır mı?
Hayır. 1 Temmuz 2020’den itibaren işyeri kiraları için de TÜFE 12 aylık ortalaması üst sınırdır.
Sözleşmede TÜFE’den düşük oran yazıyorsa?
Sözleşmedeki düşük oran geçerlidir. Ev sahibi TÜFE oranını değil, sözleşmedeki oranı uygulayabilir.
Kira artışı yıl içinde yapılabilir mi?
Hayır. Kira artışı ancak sözleşmenin yenilendiği tarihte yapılabilir. Yıl ortasında artış yapılamaz.
5 yıllık sözleşmede ne olur?
5 yılı aşan sözleşmelerde taraflar kira tespit davası açabilir. Önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Mahkeme piyasa koşullarına göre yeni bedel belirleyebilir.
Kira tespit davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 7 Kasım 2024 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Fazla ödediğim kirayı geri alabilir miyim?
Evet. TÜFE oranının üzerinde zam yapılmışsa fazla ödenen tutar geri talep edilebilir. Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılabilir.
Kira artış hesaplamada hangi ay verileri kullanılır?
Artışın yapılacağı aydan bir önceki ayın TÜİK TÜFE 12 aylık ortalama verisi kullanılır. Örneğin Nisan ayında yenilenecek sözleşme için Mart ayı verileri geçerlidir.
Kira Artış Oranı – Özet Tablosu (2026)
| Konu | Detay |
|---|---|
| Yasal Dayanak | TBK md. 344, 345 |
| Hesaplama Yöntemi | TÜFE 12 aylık ortalama (TÜİK) |
| Mart 2026 Oranı | %33,39 |
| Nisan 2026 Oranı | 3 Nisan 2026’da açıklanacak |
| %25 Sınırı | 1 Temmuz 2024’te sona erdi |
| Konut ve İşyeri | Aynı oran geçerli (TÜFE 12 aylık ortalama) |
| Üst Sınır Aşımı | Geçersiz; kiracı fazla ödemeyi geri talep edebilir |
| 5 Yılı Aşan Sözleşme | Kira tespit davası açılabilir (arabuluculuk zorunlu) |
| Arabuluculuk | Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi zorunlu (7 Kasım 2024’ten itibaren) |
| Görevli Mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi |
Bu makale bilgilendirme amaçlı hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Kira artışı ve kiracı hakları konusundaki somut durumunuz için Sivas’ta kira hukuku alanında deneyimli bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.
Kira hukuku konusunda profesyonel desteğe mi ihtiyacınız var?