Taşınmaz Mal (TMK m.704)

Taşınmaz mal ve taşınmaz malın zilyetliği konuları Türk Medeni Kanunu kapsamında ilgili yazımızda kısaca incelenmiştir.

Taşınmaz Mal Nedir?

Eşya hukuku bakımından taşınır- taşınmaz eşya ayrımı, eşyanın yerinin değişip değişmemesi yönünden yapılan bir ayrımdır. Özüne zarar vermeksizin bir yerden başka bir yere taşınabilen eşya taşınır, taşınamayanlar ise taşınmaz eşyalardır.

Türk Medeni Kanun m.704’te taşınmaz mülkiyetinin konusunu, “Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır: Arazi, Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler” şeklinde sayılmıştır.

Taşınmaz Malın Konusu Nedir?

Araziler

Türk Medeni Kanun’un 718. maddesinde arazinin kapsamı belirtilmeye çalışılmıştır. Anılan maddeye göre “Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar.” şeklinde betimleme yapılmıştır.

Böylece arazi kavramından, yeraltı ve yerüstünü de kapsayan bir hacimden bahsedilmektedir. Aynı şekilde kanunun devam eden kısmında “Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.” Denilerek akarsuların, ağaçların, göller vb. gibi kaynaklarında arazi kavramı içerisinde kaldığı anlaşılmaktadır.

Bağımsız ve Sürekli Haklar

Türk Medeni Kanun’un 998. maddesi ile eşya olmadıkları halde bağımsız ve sürekli nitelikteki ayni hakların tapu siciline taşınmaz olarak tescili düzenlenmiştir.

Bağımsız ve sürekli hakların kaydedilme usulü Tapu Sicil Tüzüğü (T.S.T.)’nde belirlenir. Kanun düzenlemesine göre süreklilikten maksat hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olmasıdır. Otuz yıl veya otuz yıldan kısa süre ile verilen haklar bu kapsamda değerlendirilmemekle birlikte tapu kütüğüne şerh edilmesi söz konusu olmamaktadır.

Bağımsız ve sürekli haklar gerçek anlamda bir taşınmaz mal olmadığı halde ekonomik ve sosyal ihtiyaçlar dikkate alınarak bu haklara taşınmaz mal statüsü verilerek serbestçe devir ve temlik edilmeleri sağlanmıştır. Bir ayni hakkın tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmesi için gerekli olan bazı şartlar vardır. Bu şartlar;

-Bir irtifak hakkı olmalıdır.

-İrtifak hakkı bağımsız olmalıdır.

-İrtifak hakkı sürekli olmalıdır.

-İrtifak hakkı tapu kütüğüne kaydedilmiş olmalıdır.

Taşınmaz Malın Zilyetliğinin Kapsamı

Zilyetlik taşınmaz üzerinde fiili hâkimiyetin kurulmasıyla doğar. Zilyet taşınmaz üzerinde ayni veya şahsi hak sahibi olmasa dahi saldırılara karşı, zilyetliğin sağladığı korumadan faydalanır.

Eşya üzerinde zilyetlik kural olarak özel hukuk hükümlerine tabi olan mallar için söz konusu olmakla beraber kamu malları da aynı korumadan yararlanır. Zira Medeni Kanun’un madde 973’te ayrım gözetilmeksizin “Bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir. Taşınmaz üzerindeki irtifak haklarında ve taşınmaz yüklerinde hakkın fiilen kullanılması zilyetlik sayılır” denilmektedir.

Taşınmaz mal zilyetliğine yapılan saldırıdan bütünleyici parçaların yararlandığı gibi taşınmaz mülkiyetinin maddi kapsamına dahil olan arazi üzerinde bulunan yapılar, bitkiler ve kaynaklar da bu korumadan yararlanır.

Taşınmaz Mal Zilyetliğinin Unsurları

Fiili Hakimiyet

Modern görüşe göre eşya üzerinde mutlak hakimiyet aranmamakta, eşya üzerinde dolaylı da olsa yararlanma imkânı vermektedir. Buna göre; şahıs ile şey arasında az da olsa bir yakınlığın mevcut bulunması, bu yakınlığın süreklilik arz etmesi ve zilyedin eşya üzerinde açıkça görülebilecek bir hâkimiyete sahip olması, fiili hâkimiyetin tespiti için gerekli ve yeterlidir.

Fiili hâkimiyetin zilyetliğin kurucu unsuru olarak sayılmasının iki istisnası vardır. Bunlardan ilki Medeni Kanun’un 599. maddesinde yer alan miras (Yer Bakımından Yakınlık), ikincisi ise Medeni Kanun’un 978. maddesinde yer alan zilyetliğin temsilci aracılığı ile kazanılmasıdır (Maddi İlişkinin Sürekliliği).

Zilyetlik İradesi

Zilyet olma iradesi fiili hâkimiyetin başlangıcında veya sonrasında oluşabilir. Bu nedenle zilyetlik iradesinin baştan sona mevcudiyeti aranmamakta zilyetliğin oluştuğu anda var olması yeterli sayılmaktadır.

Hukukçular arasındaki genel kabul zilyetlik iradesinin geçerli olabilmesi için, irade sahibinin temyiz kudretine haiz olması şarttır. Yargıtay da bir kararında zilyetliği, “bir şey üzerinde isteyerek hâkimiyet kurmak” olarak tanımlamakla birlikte irade unsurunun varlığının şart olduğunu ifade etmiştir.

Taşınmaz Mal Zilyetliğin İhlali

Taşınmaz mal zilyetliği ihlal edildiğinde zilyet, kuvvet kullanarak veya zilyetlik davaları açarak bu ihlalin önüne geçebilir. Taşınmaz mal zilyedine bu haklarının yanı sıra zilyetliğini idari yoldan koruma imkânı da tanınmıştır.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararları

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2005/2339 K. 2005/7525 T. 03.05.2005:

“Mahkemece, davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava konusu taşınmazın 14.7.1966 tarihinde davacı tarafından, davalıların murisinden haricen satın alındığı ve tapusunun devir edilmeyerek 28.3.1996 tarihinde 3. kişiye satıldığı hususları taraflar arasında ihtilaflı değildir. Taşınmazı davalılardan tapu ile satın alan dava dışı Hanım Çatay, davacı aleyhine 28.6.1996 tarihinde meni müdahale davası açmış, davacının Hanım Çatay aleyhine açtığı Tapu iptali ve Tescil davası ile birleştirilmiş 18.9.1998 tarihinde davacının taşınmazdan menine, tapu iptali ve tescil davasının da reddine dair verilen karar 11.10.2002 tarihinde kesinleşmiştir. Dava tarihine kadar dava konusu taşımazın zilyetliğinin davacı elinde olması nedeniyle zamanaşımı işlemeyeceği gibi, esasen zamanaşımı davacı aleyhinde verilen meni müdahale kararının kesinleşmesinden itibaren 10 yıldır.

Taraflar arasındaki haricen yapılan ve bu sebeple geçersiz olan tapulu taşınmazın satışı nedeniyle verilen bedelin ödeme tarihi olan 14.7.1966 tarihinden, tapunun devir edilmeyeceğini davacının öğrendiği tapu iptali ve meni müdahale kararının kesinleştiği 11.10.2002 tarihine kadar ulaşacağı değer denkleştirilerek bulunmalıdır. Bu durumda mahkemece yapılacak iş; davacının 14.7.1966 tarihinde ödemiş olduğu 2435 TL.nın, çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artışlar memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar vs. ortalamaları alınmak suretiyle ulaşacağı alım gücü yukarıda açıklanan ilke ve esaslar altında ve gerektiğinde bu konuda uzman bilirkişi veya kuruldan nedenlerini açıklayıcı taraf, hakim ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınarak belirlenmeli, bu yolla belirlenecek miktara istemle bağlı kalınarak hükmedilmelidir.

Mahkemece aksi düşüncelerle yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.”

Yargıtay 16. Hukuk Dairesi E. 2013/2738 K. 2013/3176 T. 04.04.2013:

“Sonuç: Mahkemece çekişmeli yerin A… Barajının yapılması ile Yeşilırmağın debisinin azalması sonucu ırmak vasfını kaybettiği, davacı tarafından imar-ihya edildiği ve davacı yararına zilyetlikle iktisap koşullarının oluştuğu kabul edilmek sureti ile hüküm kurulmuş ise de; varılan sonuç dosya kapsamına uygun bulunmamaktadır. Toplanan deliller ve dosya kapsamına göre, dava konusu taşınmaz, 1965 yılında yapılan kadastro çalışmaları sırasında nehir niteliğinde tespit dışı bırakılmıştır. Çekişmeli taşınmazın Yeşilırmağın eski yatağı olduğu kadastro paftasındaki bilgiler ve teknik ve jeolog bilirkişi raporlarındaki açıklamalardan anlaşılmaktadır. Kural olarak nehrin aktif yatağını terk etmesi halinde yasalarda belirtilen diğer kazanma koşullarının oluşması halinde tescili mümkün olabilir. Ancak nehrin aynı yataktan debisi azalmış olarak akmaya başlaması, yatağını terk ettiği anlamına gelmez.

Bu gibi yerler halen nehir yatağı niteliğindedir. Nitekim dosya içerisindeki DSİ.nin 26.05.2010 ve 13.05.2010 tarihli yazılarında dava konusu taşınmazın bulunduğu köyde ıslah çalışmalarının yapılmadığı, şedde oluşturulmadığı ve taşkına maruz kalabileceği belirtilmiştir. Bu açıklamalara göre, dava konusu yerin Yeşilırmağın taşkın sahasından kurtulması için herhangi bir ıslah ve şedde çalışması yapılmadığı, halen nehrin taşkın sahası ve etki alanından kurtulmadığı anlaşılmaktadır. O halde çekişmeli bölümün kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla iktisabı mümkün olmayacağından davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yasal ve yerinde olmayan gerekçelerle davanın kabulüne karar verilmesi isabetsiz olup, Hazinenin temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde bulunduğundan kabulüyle hükmün BOZULMASINA, 04.04.2013 gününde oybirliği ile karar verildi.”

Avukat vekalet ücreti ne kadardır?

Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir.  Bilindiği üzere her yıl  Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer.  Görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez, dolayısıyla  her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir. (2024 -2025 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi için tıklayınız.)

İlgili yazılarımız;

• Taşınmaz Mal (TMK m.704)
• Taşınır Davası (TMK m.988)
• Zilyetlik (TMK m.973)
• Paylı Mülkiyet
• İntifa Hakkı
• Genel İşlem Koşulları
• Taşkın Yapı
• Geçit Hakkı Davası
• Şufa Hakkı Davası
• Şufa Hakkı (Önalım Hakkı)
• Önalım Hakkı (Şufa) Davası
• Mühalenin Men-İ (Elatmanın Önlenmesi) Davası
• Ortaklığın Giderilmesi/İzale-İ Şuyu Davası
• İstihkak Davası
• Ecrimisil Davası
• Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası
• Sınır ve Yüzölçümü Düzeltilmesi Davası
• Muris ve Mirasçı
• Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
• Ortaklığın Giderilmesi (İzale-İ Şuyu) Davasının Açılamayacağı Durumlar
• İnançlı İşlem Davaları

Bizimle nasıl iletişime geçebilirsiniz?

Her türlü avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri hakkında bilgi almak için 0545 588 0258 numarası üzerinden tarafımıza ulaşabilir, her türlü sorunuz için irembikedemirhan@gmail.com adresine mail gönderebilirsiniz. Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için tarafımız ile iletişime geçebilirsiniz. (Avukatlık Kanunu uyarınca ücretsiz danışmanlık ve bilgi verme hizmetimiz bulunmamaktadır.)

AV.İREM BİKE DEMİRHAN