Tapu Sicilinin Unsurları

Av. İrem Bike Demirhan > Yazımlar  > Tapu Sicilinin Unsurları

Tapu Sicilinin Unsurları

tapu sicilinin unsurlari 1

Tapu Sicili, Türk Medeni Kanunu’nun 997. Maddesi ve devamında düzenlenmiştir.

Tapu sicili, başta tapu kütüğü olmak üzere, ana siciller ve yardımcı sicillerden oluşan bir kayıt ve defterler bütünüdür. Tapu sicilinin kamuya açıklığını genellikle tapu kütüğü sağlar. Tapu sicilini oluşturan tüm hususlar aynı değere sahip değildir, bazı hususlar olmazsa tapu sicilinin tutulmasından söz edilemez, bu hususlar aslî unsurlardır. Yardımcı unsurlar ise aslî unsurlar kadar önemli olmayıp, ikincil bir önemi vardır ve bunlar araştırmaları kolaylaştırmak üzere tutulur.

Ana Siciller

Tapu sicilinin esasını, ana siciller oluşturmaktadır. Ana siciller; tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye defteri ve resmî belgelerden meydana gelir. Bu siciller, taşınmaz üzerinde aynî hakkın kurulmasını, aynî hakkın kapsamının belirlenmesini, aynî hakkın el değiştirmesini (devredilmesini) ve sona ermesini sağlayan tescil ve terkin işlemlerinin yapılmasını sağlar. Şerh, beyan, düzeltme gibi tapu sicili işlemleri de bu sicillere dayanılarak gerçekleştirilir.

Ana siciller, taşıdıkları öneme göre birinci derece ana sicil ve ikinci derecede ana siciller olarak ikili bir ayırıma tabi tutulmaktadır. Birinci derecedeki ana sicil, tapu kütüğü olduğu için tapu kütüğüne ana kütük de denilmektedir. İkinci derecedeki ana siciller ise; yevmiye defteri, plan ve diğer resmî belgelerdir.

Tapu Kütüğü

Taşınmaz üzerindeki aynî hakların göründüğü bu kütük, tapu sicilinin esas unsurudur. Tapu kütüğü bölge esasına göre tutulur. Her ilçe bir tapu sicil bölgesi olduğundan buradaki her mahalle veya köy için ayrı tapu kütüğü tutulacaktır. TMK m. 1000/I hükmü aynî sicil sistemini düzenlemektedir. Bu doğrultuda her taşınmaza kütükte bir sayfa ayrılacak ve sayfa numaraları birbirini izleyecektir. Her taşınmaz, bu hükme göre, tapu kütüğünde müstakil bir çift sayfa işgal edecektir. Kütüğün iki sayfası vardır, her sayfada özel sütunlar yer almaktadır. Bu sütunlara, taşınmazı teşhise yarayacak bilgiler, mülkiyet hakkı, taşınmaz üzerinde kurulmuş olan veya o taşınmaz lehine başka taşınmaz üzerinde kurulmuş bulunan irtifak hakları ile taşınmaz yükü, taşınmaz üzerindeki rehin hakları, şerh edilecek hususlar, beyan olarak yazılacak hususlar yazılır.

Daha detaylı ifade edecek olursak; birinci sayfa ikiye bölünmüştür, ilk bölümde taşınmazın sayfa numarasını ve niteliğini belirten kayıtlar yer alır. İkinci bölüm ise üç sütuna ayrılmıştır: Birinci sütunda taşınmaza ilişkin şerhler, ikinci sütunda taşınmazın mülkiyet durumu yani malikin adı soyadı, baba adı, nasıl iktisap edildiği, müşterek mülkiyet söz konusu ise her malikin pay oranları, üçüncü sütunda ise taşınmaz üzerindeki irtifaklar ile taşınmaz yükleri (gayrimenkul mükellefiyetleri) yer almaktadır. Tapu kütüğünün ikinci sayfası ikiye bölünmüştür; üst kısımda taşınmaz hakkındaki beyanlar alt kısımda ise taşınmaz rehinleri yer alır.

Kat Mülkiyeti Kütüğü

TMK m. 1001 hükmüne göre kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler, ayrıca tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yazılır ve özel kanun hükümleri saklı kalmak üzere, kütükte yapılacak işlemler hakkında tapu kütüğüne ilişkin hükümler uygulanır. Kat mülkiyeti kütüğü biçimsel olarak tapu kütüğüne benzemektedir.

TST m. 9 hükmü, ana taşınmaz malın bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğünde ayrı ayrı sayfalara yazılacağını düzenlemiştir.

Kat mülkiyeti kütüğü, tapu kütüğü esas alınarak tutulmaktadır. Kanunda aksine hüküm olmadıkça, kat mülkiyetine yapılacak tescillerde, tapu kütüğüne yapılacak tescillere ilişkin genel hükümler uygulanacaktır.

Aynı doğrultuda, henüz kadastrosu yapılmamış yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı kat mülkiyeti zabıt defterine tescil edilecektir, bu defter de Tapu Sicili Tüzüğü’ne uygun olarak tutulacaktır.

Tamamlayıcı Siciller

Yevmiye Defteri

Yevmiye defteri tapu kütüğünü tamamlayan defterlerdendir. Yevmiye defteri adeta önemi büyük bir müsvedde defteri niteliğindedir; zira tüm tescillerin doğru ve temiz olarak kütüğe geçirilmesini sağlamak için önce bu deftere kayıt yapılır. Her yılın ilk gününden başlayarak son güne kadar yapılan tüm tapu işlemleri bir numaradan başlayarak birbirini takip eden numaralarla yevmiye defterlerine kaydedilir.

Resmî Belgeler

Tapu kütüğündeki tüm kayıtların sebep ve dayanaklarını oluşturan hukukî işlemler tapu kütüğünde gösterilmez. Oysa sebebe bağlılık ilkesi gereği, tapu kütüğündeki bir kaydın geçerliliği için dayandığı sebebin varlığının ve geçerliliğinin de bilinmesi gerekmektedir. Tapu kütüğündeki kaydın yapılmasına sebep teşkil eden ve bu kaydın yapılmasını sağlayan, belgelerdir. Bu belgeler, bir yandan kütükteki kaydın geçerli bir sebebe dayanıp dayanmadığının anlaşılmasını sağlarken; bir yandan da sınırlı aynî hakların kapsamının belirlenmesini sağlarlar. Kat mülkiyetinin kurulmasında aranan belgeler, her bir bağımsız bölümün durumunu ve kat mülkiyetinin kapsamını açıklar.

Planlar

Plan, resmî ölçüme dayanan ve taşınmazın yüzölçümü durumu ve sınırlarını geometrik bir biçimde gösteren bir belgedir. Planlar, tapu sicilinin tamamlayıcısı olarak TMK m. 997/II hükmünde zikredilmiştir. Kadastro müdürlük ve Şefliklerinde tutulan planlar ana sicillerdendir. Bir taşınmazın kütüğe kaydı ve belirlenmesinde resmî bir ölçüme dayanan plan esas alınacaktır, bu planın nasıl hazırlanacağı tüzükle belirlenecektir. Ancak ve ancak resmî makamlar tarafından hazırlanmış planlar tapu sicilinin tutulmasına esas olacaktır.

Tapu kütüğü kayıtları ile plan bilgilerinin birbirleriyle uyumlu olması gerekmektedir. Taşınmazın sınırları plan ve arz üzerine konulan işaretlerle belirlenir. Tapu planı ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmuyorsa, resmî ölçüme dayanan plan esas alınır. Yine TMK m. 1003 hükmü gereğince; sadece taşınmazın sınırlarının belirlenmesi için değil, taşınmazın kütüğe kaydı için de planlar esas alınır. Taşınmazlar, kadastral paftasında belli bir ölçekte gösterilmektedir. Tesis kadastrosu sırasında oluşturulmuş parseller daha sonra belli hallerde yenilenebilir. 3194 sayılı İmar Kanunu düzenlemeleriyle oluşturulan imar paftaları, kadastral paftaya dönüşmektedir. Taşınmazın ayrılması, birleşmesi, cins tashihi gibi değişiklik işlemleri sonucunda oluşan taşınmazın yeni durumu paftasına işlenir.

Yardımcı Siciller

Mal Sahipleri Sicili

Mal sahipleri sicili, taşınmaz malikinin adıyla taşınmazın tapu kütüğündeki yerinin bulunmasını sağlayan bir sicil olup TST m. 89 hükmünde düzenlenmiştir. Taşınmaz mal maliklerinin adı, soyadı, yerleşim yerleri ve sahip oldukları taşınmaz malların ada, parsel, sayfa numaraları ile mahalle veya köyleri, mal sahipleri siciline yazılır. Mal sahipleri sicili bölge esasına göre tutulduğundan her mahalle veya köy için ayrı ayrı mal sahipleri sicili tutulmaz.

Tapu sicil müdürlüğünde, satış, bağış, trampa gibi hukukî işlemler sonucunda mülkiyet hakkı el değiştirdikçe, mal sahipleri sicilinden eski malikin adı soyadı çizilerek terkin edilecek ve yeni malik sicile eklenecektir.

Aziller Sicili

TST m. 90 hükmünde düzenlenmiş olan aziller sicili, vekâletname ile gerçekleştirilen işlemlerde vekilin azledilmiş olup olmadığının anlaşılmasını sağlamaktadır. Böylelikle yetkisiz kişilerin taşınmaz üzerindeki aynî hakları etkilemeleri önlenmiş olmaktadır. Tapu sicil müdürlüklerinde işlevi bakımından en önemli defterlerden biridir. Azil talebi bu deftere kaydedildikten sonra, azledilen vekilin tapu sicil müdürlüğünde azledilmiş olduğu ilgili işlemi yapamaz veya yeniden temsile yetki verilmedikçe azledeni temsil edemez.

Düzeltmeler Sicili

Tashihler sicili de denilen düzeltmeler sicili, tapu kütüğünde yapılacak düzeltmelerin ve bu düzeltmelerin sebeplerinin yazıldığı sicildir. Tapu sicil müdürlüğünce yapılan basit yazım hatalarının düzeltilmesi söz konusu olduğunda bu defter kullanılacaktır. Düzeltmeler sicili, bölge esasına göre tutulur. Her ilçe, köy ve mahalle için ayrı bir düzeltmeler sicili tutulmaz.

Tapu sicilinde yapılan düzeltmeler TST m. 85 vd. düzenlemeleri gereğince yevmiye defterine yazılarak yapılır. Kütük üzerinde belgelere aykırı tescil veya yazımın düzeltilebilmesi için, ilgililerin yazılı olurunun alınması ve yevmiye defterine kaydedilmesi gerekir.

Kamu Orta Malları Sicili

Mera, yaylak, kışlak gibi kamu orta malları, kamu orta malları sicili adı verilen özel sicile yazılır ve hangi köy veya belediyeye tahsisli olduğu belirtilir. İlgili belgeler özel dosyasında saklanır.

3402 sayılı Kadastro Kanunu 82 m 16 hükmü kamu malları başlığını taşır; bu hükümde sözü geçen özel sicil kamu orta malları sicilidir.

Yazışma Defteri

Eski adı muhaberat sicili olan bu deftere, yevmiye defterine ve aziller siciline yazılan işlem ve belgeler dışında tapu dairesine gelen ve giden bütün yazılar ve talepler tarih sırasına göre kaydedilir.

Tablo-Mahzen Defteri

Tapu sicil müdürlüklerinde bulunan bütün kütük, zabıt defteri, yevmiye defteri ve resmî senet ciltleri ile yardımcı siciller tablo-mahzen defterine kaydedilir. Tablo-mahzen defterindeki yazımlar, her yılın sonunda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bildirilir. Bu defter, bir bakıma tüm defterlerin demirbaş defteri gibidir.

İdari Sınırlar Kayıt Defteri

Yetkili mercilerce karara bağlanan idari sınırlarla ilgili kararlar ve köy sınırları, idari sınırlar defterine yazılır ve bunların belgeleri özel dosyasında saklanır.

Tapu Sicili Bulunmayan Yerlerde Tutulan Defterler

Zabıt (kayıt) Defteri

Kadastrosu yapılmamış yerlerde aynî sistem uygulanmadığı için tapu sicili tutulmamakta ve bunların yerine zabıt defteri veya kayıt defteri ve kat mülkiyeti zabıt defteri adı verilen defterler tutulmaktadır. Taşınmazların sınırları ile ilgili veriler bu kayıtlarda yer alır. Zabıt defterinde tapu kütüğünden farklı olarak, taşınmazların sınırları komşu taşınmazlar varsa malikleriyle belirtilerek gösterilir, yüz ölçümleri tahmini olarak ifade edilir. İstisnai olarak, mahkeme kararına dayanılarak yapılan işlemlerde kroki ya da harita vardır; bunlar resmî belgeler ile saklanır.

Zabıt defterleri aynî aleniyet esasına göre tutulmamaktadır; bu nedenledir ki taşınmazlar ile ilgili işlemler tek bir sayfada yapılmamakta, işlemin tarihine göre ayrı sayfalarda yer almaktadır.

Kat Mülkiyeti Zabıt Defteri

KMK m. 11/son hükmüne göre henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak kat mülkiyeti zabıt defterine tescil olunur. Henüz kadastrosu yapılmamış yerlerde kütük yerine zabıt defteri ve kat mülkiyeti zabıt defteri tutulur.

İpotek Kayıt Defteri

Zabıt defterlerinin uygulandığı yerlerde, ipotekler ayrı bir deftere kaydedilmektedir, yapılan tescil genel zabıt defterinde de gösterilmekle birlikte her iki defterde birbirlerine yapılan yollama ile aradaki bağlantı sağlanmaktadır

Fihrist Defteri

Zabıt defterlerinin uygulandığı yerlerde, mal sahipleri sicili yerine köy ve mahalle esasına göre fihrist sicili tutulmaktadır

Diğer Defterler

Zabıt defterlerinin uygulandığı yerlerde, tapu sicili uygulanan yerlerde olduğu gibi yevmiye defteri ve aziller sicili tutulmaktadır.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2003/14-402 K. 2003/435 T. 25.06.2003:

“Burada yeri gelmişken tapu kayıtlarının aleniliği ilkesinden de bahsetmekte yarar vardır. 743 sayılı Türk Kanunu Medenisinin 928. maddesi ve 4721 sayılı yeni Türk Medeni Yasasının 1020. maddesi; tapu kayıtlarının aleni olduğunu, ilgisi olduğunu kanıtlayan herkesin kendisince önemli olan kayıtları inceleyebileceğini açıklamıştır. Tapu sicili çeşitli defter ve vesikalardan (belgelerden) oluşur Bunlardan bazıları tapu sicilinin asli unsurları, bazıları ise feri (yan) unsurlarıdır. Türk Kanunu Medenisinin 910. maddesinin 2. fıkrası bunların tayinini, Tapu Sicil Nizamnamesine bırakmıştır.Tapu Sicil Nizamnamesinin 2. maddesine göre tapu sicili tapu kütüğü ile mütemmim vesikalardan (varlığı halinde plan, dayanak kayıt) ve yevmiye defterinden oluşur.

Bunlar asli unsurlardır. Bunun yanında feri (yan) unsur olarak tapu dairelerinde, mal sahipleri sicili, alacaklılar sicili, hacizler sicili, tashihler sicili, muhaberat sicili tutulmaktadır. Daha sonra bunlara kat mülkiyeti kütüğü de eklenmiştir. Bunlardan başka kanunda ve nizamnamede öngörülmüş olmamakla birlikte Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün tedbir niteliğinde kabul ettiği bir “vekaletten azil defteri” de tutulmaktadır. (Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman, Prof. Dr. Özer Seliçi: Eşya Hukuku, İstanbul 1988 s. 129 vd.) İlgili her kişi tapu sicilini inceleme hakkına sahip olduğundan bir kişinin tapu sicilindeki herhangi bir kaydı bilmediği yönündeki iddiası dinlenmez. Buna aleniyet ilkesi denilir.

Tapu kayıtlarının aleniyeti, tapu kütüğü ile sınırlıdır. Tapuda işlem yapacak kişinin tapu kütüğünün tüm dayanaklarına bakması beklenemez. Buna karşılık tapuda bir işlem yapılması durumunda ilgili tüm asli ve yan unsurları inceleyip, herhangi bir engel durumun mevcut olup olmadığını araştırmak tapu sicil memurunun görevidir. Bu görevini gereği gibi yerine getirmemesi onun sorumluluğunu doğurur.

Hal böyle olunca davacının azil keyfiyetini tapu sicil müdürlüğüne bildirmesine rağmen, bu husus araştırılmadan vekil aracılığıyla gerçekleştirilen ipotek işleminden dolayı, bu husus kendilerine bu işlemden önce usulünce bildirilmediğinden azil keyfiyetini bilmeyen ve bilmesi de gerekmeyen vekil ile üçüncü kişinin gerçekleştirdiği ipotek işleminin yukarıda yapılan açıklama karşısında geçerli olacağı kabul edilmelidir.”

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2005/7543 K. 2005/8141 T. 30.06.2005:

“Bilindiği üzere; hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları,dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle,alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiş tir. Bu amaçla Medeni Kanunun 2.maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989, tapulu taşınmazların el değiştirme- sinde ise 1023.maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.Öte yandan bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır.İşte bu nedenle Devlet,nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş,bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış,iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarakta tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur.

Belirtilen ilke M.K.nun 1023.maddesinde aynen “ tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış,aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddenin 1.fıkrasına göre “ bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu bu tescile dayanamaz” biçiminde öngörülmüştür.

Ne varki; tapulu taşınmazların intikallerinde,huzur ve güveni koruma,toplam düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin,iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi,hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.Bu nedenle yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı,kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta,şeklen iyi niyetli gözükeni değil,gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima gözönünde tutulması,bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.

Nitekim bu görüşten hareketle “kötü niyet iddiasının def’i değil itiraz olduğu,iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğin den (resen) nazara alınacağı ilkeleri 8.ll.l99l tarih l990/4 esas l99l/3 sayılı İnançları Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.

Bu durumda,davalılar Fuat ve Selman Soy dışındaki diğer davalıların ikinci ve sonraki el konumunda oldukları,tapu sicilindeki kayda güvenerek iyi niyetle taşınmazı iktisap etmeleri durumunda Medeni Kanunun 1023. maddesinde öngörülen koruyuculuktan yararlanacakları kuşkusuzdur.Ne var ki,mahkemece ikinci ve sonraki el konumundaki diğer davalılar yönünden davalıların iyi niyet savunmasının üzerinde durulmadığı gibi bu konuda yeterli inceleme ve araştırmanın yapılmadığı anlaşılmaktadır.”

Avukat vekalet ücreti ne kadardır?

Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir.  Bilindiği üzere her yıl  Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer.  Görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez, dolayısıyla  her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir. (2024 -2025 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi için tıklayınız.)

İlgili yazılarımız;
Bizimle nasıl iletişime geçebilirsiniz?

Her türlü avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri hakkında bilgi almak için 0545 588 0258 numaralı telefondan numarası üzerinden tarafımıza ulaşabilir, her türlü sorunuz için irembikedemirhan@gmail.com adresine mail gönderebilirsiniz. Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için tarafımız ile iletişime geçebilirsiniz. (Avukatlık Kanunu uyarınca ücretsiz danışmanlık ve bilgi verme hizmetimiz bulunmamaktadır.)

AV.İREM BİKE DEMİRHAN

Sivas Avukat Irem Bike Demirhan

Sohbeti Aç
Hemen iletişime geç
Merhaba, size nasıl yardımcı olabilirim?