Şufa Hakkı (Önalım Hakkı)

Av. İrem Bike Demirhan > Yazımlar  > Şufa Hakkı (Önalım Hakkı)

Şufa Hakkı (Önalım Hakkı)

sufa hakki

Şufa hakkı, diğer bir deyişle önalım hakkı paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır. Bu hak sadece taşınmazlar hakkında değil, taşınırlar hakkında da geçerli olan bir haktır. Bir başka anlatımla bir kişi mâlik olduğu bir taşınır mala ilişkin olarak da bir başka kişi lehine şufa hakkı tanıyabilecektir. Şufa hakkı, malikin taşınmazını istediği kişiye satma hakkını kısıtlar ve mülkiyet hakkını sınırlandırır. Şufa hakkı, kanundan veya sözleşmeden doğabilen bir hak olup hak sahibine söz konusu taşınmazı öncelikli olarak alma hakkı tanımaktadır.

Yasal Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Nedir?

Yasal Şufa hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Şufa hakkı, belli şartların bir arada bulunmasıyla kullanılabilecek bir haktır. Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için;

  • Önalım olayının gerçekleşmiş olması,
  • Taşınmazın paydaşlar dışındaki 3. bir kimseye satılmış olması veya satışa eşdeğer işlem gerçekleştirilmiş olması,
  • Yasal önalım hakkı sahibinin önalım olayının gerçekleşmesi akabinde bu hakkını kullanmak istemesi,
  • Hakkını kullanmak istediğine dair tek taraflı yenilik doğurucu irade beyanında bulunması, şartlarının birlikte mevcut olması gerekmektedir. Önalım hakkı alıcıya dava açmak yoluyla kullanılabilir. Bu dava şufa davası olarak açılmaktadır.

Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Kime Karşı Kullanılır?

Şufa hakkı, ancak bir paydaşın payını satın alan alıcıya karşı kullanılabilir. Gayrimenkulün alıcısı üçüncü kişi şufa davasının davalısıdır. Şufa davasında payını satan paydaşa karşı dava açılamaz.

Paydaşın diğer bir paydaşa yaptığı satışlarda şufa(önalım) hakkı kullanılamaz. Şufa(önalım) hakkı üçüncü kişilere karşı kullanılabilir, ancak paydaşlara karşı kullanılamaz.

Şufa Davası (Önalım Davası) Nasıl Açılır?

Bir kişi malını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, Şufa(önalım) hakkı sahibinin bu malı öncelikli olarak satın alma hakkı vardır. Hak sahibinin Şufa hakkını kullanması ile yeni bir hukuki ilişki ortaya çıktığı için bu hak, yenilik doğuran bir haktır ve yenilik doğuran bir dava olan şufa davası ile kullanılır.

Şufa Hakkı Hangi Hallerde Kullanılamaz?

Şufa davasına dayalı olarak şufa(önalım) hakkının kullanılamayacağı bazı durumlar mevcuttur;

  • Pay satışı, paydaşlar arasında gerçekleşmiş ise
  • Devir işleminin bağışlama olması halinde
  • Paydaşlar arasında fiili taksim yapılmış ise
  • Elbirliği mülkiyete bağlı taşınmaz söz konusu ise
  • Trampa (bir malın mal veya hak ile değiştirilmesi), hibe veya takas halinde,
  • Ölüme bağlı tasarruf halinde,
  • Satış hile, yanılma veya gabinle fesih olması halinde,
  • Şirkete sermaye olarak pay konulmuşsa,
  • Cebri arttırmayla yapılan satışlarda,
  • Önalım hakkından paydaş feragat etmişse,
  • Tüm paydaşlar payını 3. kişiye devretmişse,
  • Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi halinde önalım hakkı kullanılamayacaktır.

Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı Nedir?

Bir kişi yasal olarak hiçbir mecburiyeti olmadığı hâlde kendi taşınmazı/taşınırı üzerinde bir başkası lehine sözleşme ile şufa(önalım) hakkı tanıyabilir. Ancak taşınmazlarda önalım sözleşmesinin geçerliliği adi yazılı şekilde yapılmış olma şartına bağlıdır.  Noterlikçe resmi olarak düzenlenmesi şart değildir. Önalım sözleşmesi, tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh edilmesi halinde şerhte belirtilen süre ve koşullara göre Şufa hakkı, her malike karşı kullanılabilecektir. Şerh işlemi sırasında kütükte herhangi bir koşul belirtilmemişse, taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki şartlar uygulanacaktır.  Ancak şerhin etkisi her halükarda, şerhin verildiği tarihten itibaren en fazla 10 yıl geçmekle sona erecektir.

Kanundan Doğan Şufa Hakkı Nedir?

Kanuni şufa hakkı, paylı mülkiyet konusu taşınmazlar hakkında söz konusudur. Elbirliği mülkiyetinde  şufa(önalım) hakkı söz konusu değildir. “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” (TMK; m. 732)

Kanundan doğan şufa hakkının kullanılabilmesi için bu hakkın tapu kütüğüne şerh verilmesine gerek yoktur. Hak sahibi kanun uyarınca şufa(önalım) hakkına sahiptir. Ancak eğer bu hak sahipleri bu haklarından vazgeçmişlerse, vazgeçmeye ilişkin sözleşmenin resmi yazılı şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gereklidir.

Önalım Sözleşmesinin Tapu Kütüğüne Şerh Verilmesi

Tapu iptal ve tescil davası kural olarak bedelde muvazaa iddiası ileri sürülerek tapu kütüğünde taşınmaz mülkiyet hakkı sahibine karşı açılır. Şufa hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasının sözleşmeden doğan şufa(önalım) sahibi bakımından sonuç doğurmasında önem teşkil eden şey önalım sözleşmesine şerh verilmesidir. Önalım hakkı sahibi, tapu kütüğüne şerh verilen önalım hakkını belli koşullar çerçevesinde her malike karşı kullanabilir.

Şufa Hakkından Feragat Nedir?

Şufa hakkından vazgeçmek mümkündür. Herhangi bir satıştan bağımsız gelen şufa(önalım) hakkından feragat tapu kütüğüne şerh verilerek yapılır. Bir gayrimenkul üzerinde genel olarak feragat mutlaka tapuya şerh verilerek yapılmalıdır, adi yazılı şekilde yapılması hüküm doğurmaz. Ancak somut bir satış için önalım hakkından feragat adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Satış durumunda şufa hakkından vazgeçen paydaş taşınmazın başka bir kişiye satılması durumunda bu hakkını kullanabilir.

Şufa Hakkı Nasıl Engellenir?

Şufa hakkı (önalım hakkı) hak sahibi hakkından feragat etmediği sürece engellenemez. Şufa hakkının engellenmesini doğuran diğer durumlar ise cebri icra ve satış olmaksızın devir işleminin yapılması ayrıca paydaşın belirli bir kısmı kullanması ile engellenebilir.

Şufa Hakkını Kullanma Süresi Nedir?

Şufa hakkı kullanma süresi, hakkın kötüye kullanımını önlemek için öngörülmüştür. Süre, alıcının bildirim yükümlülüğüne uyup uymamasına göre iki türlü belirlenmiştir:

  • Satış paydaşlara alıcı tarafından noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davası açılmalıdır.
  • Satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir.
  • Şufa hakkı kullanma süresi olarak belirlenen süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu süreler geçtikten sonra şufa davası açılması mümkün değildir.
  • TMK Madde 733/3- Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Şufa Davasında Hak Düşürücü Süre

Şufa davalarında, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin sürekli bir dava tehdidi altında kalmaması için hakkın kullanılması konusunda bir hak düşürücü süre belirlenmiştir. Önalım davasında hak sahibinin sınırsız süreli bir dava açma hakkı bulunmamaktadır. Buna göre önalım davasının taşınmazın satışının hak sahibine noter kanalıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde açılması gerekmektedir. Önalım hakkı sahibine taşınmazın satışı bildirilmemişse her halükarda 2 yıllık sürenin geçmesi ile önalım hakkı sona erer.

Örnek Yargıtay Kararları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Esas: 2012/ 6-198, Karar: 2012 / 702, Karar Tarihi: 10.10.2012, Paydaşa Karşı Önalım Hakkı Kullanılamaz:

“…Önalım davasının davalısı şufa hakkına dair taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında şufa hakkı kullanılamaz. Çünkü yasada bir paydaşın payının 3. şahsa satması halinde şufa hakkının kullanılabileceği belirtilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına dair bu kuralın davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.”

 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi,  Esas :2012/5928, Karar : 2012/91212, Karar Tarihi: 18.06.2012, Fiilen Taksim Edilen Taşınmazda Şufa Hakkı Kullanılamaz;

“…Davalı taraf, şufa davasına karşı taşınmazın fiilen taksim edildiği savunmasını ileri sürmüştür. Fiili taksim savunması davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Davalı fiili taksime dayandığına göre bu konuda taraf vekillerine tanık dahil tüm delillerini bildirmeleri için süre verilmeli, bildirilecek tüm deliller toplanıp değerlendirmeli ve yerinde keşif yapılarak konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir.”

Gayrimenkul Davaları ne kadar sürer?

Adalet Bakanlığı tarafından yargıda hedef süreler belirlenmiştir. Bu süreler davanın konusu ve niteliği uyarınca belirlenmiş olup İstinaf ve Yargıtay aşamaları bu süre içinde değerlendirilmez. Pratik uygulamalara göz atıldığında;

  • Dilekçelerin tam ve eksiksiz olması
  • Tebligat süreleri
  • Keşif yapılması ve bilirkişi incelemesi
  • Varsa tanıkların dinlenmesi gibi süreçler dava içeriğine göre değişiklik gösterir.

Genel ortalamalara bakıldığı zaman gayrimenkul davalarının ortalama olarak 18 ila 24 ay arasında sonuçlandığı söylenebilir. İlk derece mahkeme kararının ardından başlayan İstinaf ve Yargıtay aşamaları hesap edildiğinde bir davanın 3-4 yıla kadar uzaması mümkündür.

Ancak bir davanın en kısa süre içerisinde sonuçlanması doyanın yakından takip edilmesi ile birebir ilgilidir. İyi bir dosya takibi davanın gereksiz uzamasını engellemektedir.

Gayrimenkul avukatı vekalet ücreti ne kadardır?

Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir.  Bilindiği üzere her yıl Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer.  Türk hukuku kapsamında görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez. Dolayısıyla Gayrimenkul avukatı vekalet ücreti her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir.(2023 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi için tıklayınız.)

İlgili yazılarımız;
Bizimle nasıl iletişime geçebilirsiniz?

Her türlü avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri hakkında bilgi almak için 0545 588 0258 numaralı telefondan numarası üzerinden tarafımıza ulaşabilir, her türlü sorunuz için irembikedemirhan@gmail.com adresine mail gönderebilirsiniz.

AV.İREM BİKE DEMİRHAN

Sivas Avukat Irem Bike Demirhan

Sohbeti Aç
Hemen iletişime geç
Merhaba, size nasıl yardımcı olabilirim?