Şufa Hakkı Davası

Şufa hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddelerinde ve Türk Borçlar Kanunu 240 ve devamı maddelerinde anılan sadece belirli durumlarda ve belirli kimselere verilebilen bir haktır.

Şufa Hakkı Nedir?

Şufa hakkı, hakkın konusu olan şeyin üçüncü kişiye geçerli bir satış sözleşmesiyle satımı durumunda hak sahibine, muhataptan (bu şeyi satın alan kişiden) tek taraflı bir irade beyanıyla satılan şeyin mülkiyetinin belirlenen bedel karşılığında öncelikle kendisine devrini isteme yetkisi tanıyan bir haktır.

Şufa Hakkının Türleri Nelerdir?

Şufa hakkı, kaynağına göre yasal ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olarak ikiye ayrılmaktadır.

Yasal (Kanundan Doğan) Şufa Hakkı

TMK madde 732 de “Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birinin kendi payını, paydaş olmayan bir üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” şeklinde ifade edilmiştir.

Yasal şufa hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birinin kendi payını, paydaş olmayan bir üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlara bu payı aynı şartlarla öncelikle satın alma yetkisi veren kanundan doğan yenilik doğuran bir haktır. Bu tanıma göre yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet konusu bir taşınmazı gerektirmektedir. Şufa hakkının varlık bulduğu paylı mülkiyette, paylı mülkiyet konusu şey bir bütün olarak tek bir mülkiyet hakkının konusu olmakla birlikte birden çok kimse söz konusu mülkiyetin bir payına sahiptir . Paylı mülkiyetin düzenlendiği TMK’nın 688. maddesinde “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.” denmekle bu husus belirtilmiştir.

Paylı mülkiyet birliğinin kurulması ile doğan yasal önalım hakkı, eşyaya (paya) bağlı bir hak olmakla birlikte bu hak mülkiyet hakkına bir kısıtlama getirmektedir. Bu kısıtlama taşınmazın paydaş olmayan bir üçüncü kişiye devredilmesi durumunda diğer paydaşların önalım hakkını kullanarak, bu payın kendilerine devrini talep etme haklarının doğmasıdır. Bir kişinin yasal önalım hakkı sahibi olabilmesi için, payın satıldığı tarihte taşınmazda paydaş olması gerekmektedir.

Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı

Kanunda sözleşmeden doğan şufa hakkının tanımı yapılmamıştır. Ancak öğretide, sözleşmeden doğan önalım hakkı; bir kişinin, önalım sözleşmesi ile maliki bulunduğu malı bir üçüncü kişiye satması üzerine sözleşmenin diğer tarafına bu malı, aynı şartlarla veya önalım sözleşmesinde kararlaştırılan şartlarla, öncelikle satın alma yetkisi verdiği bir yenilik doğuran hak olarak tanımlanmaktadır.  Kanunda bir tanımı olmadığı için TBK’da yer alan sözleşme hükümlerine göre işlemler yapılmaktadır. İlk olarak TBK’ye göre kanunda aksine bir hüküm yoksa sözleşmelerde şekil serbestisi söz konusudur. Diğer bir ifadeyle bir sözleşmeyi yaparken taraflar emredici kurallar ve genel ahlaka aykırı olmayacak şekilde bu sözleşmeyi istedikleri gibi kurabilirler.

Bu ilkenin sonucu olarak kanunun açıkça bir şekil öngörmediği hallerde taraflar iradelerini sözlü olarak açıklayabilirler. Ancak ifadeden de anlaşılacağı üzere istisnai olarak kanunda sözleşme belirli şekil şartlarına bağlanabilir. Bu şekil şartları geçerlilik şartı olarak ifade edilir. Önalım sözleşmeleri için de kanun geçerlilik şartları olarak adi yazılı şekil şartını kabul etmiştir. Bu şekle uyulmadan yapılan bir önalım sözleşmesi geçerli olmayacaktır.

Buna ek olarak önalım hakkı karşılıklı iki tarafın anlaşması yoluyla kurulabildiği gibi vasiyetname ile de kurulabilir. Vasiyetname ile önalım hakkı kurulması muayyen mal vasiyeti yöntemi ile mümkün olabilir. Türk hukukunda sık rastlanmayan30 vasiyetname ile önalım hakkı kurulması durumunda mirasçı, önalım yükümlüsü; lehine vasiyet yapılan ise, önalım hakkı sahibi olurken ve bu şekilde kurulan bir önalım hakkı, sözleşmeden doğan önalım hakkı ile aynı sonuçları doğurur.

Şufa Hakkı Şerh Edilebilir Mi?

Kanundan doğan şufa hakkı mutlak(herkese karşı ileri sürülebilen)  hakken sözleşmeden doğan önalım hakkı nisbi (sadece taraflar arasında sonuç doğuran) bir haktır. Bu sebeple kanun koyucu nispi hakların üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesi için bu haklara şerh edilebilme imkanı tanımıştır. Kanunun açıkça şerhine izin verdiği nisbi haklar, şerh yoluyla, o taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı da bu haklar arasında sayılmıştır. Bu nisbi haklar şerh edilince sadece sözleşmenin karşı tarafına değil, taşınmazın sonraki maliklerine ve o taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir.

Nisbi hakların tapu kütüğüne şerh edilebilmesi için bir şerh anlaşması yapılması gerekir. Şerh anlaşmasının önalım sözleşmesinin şekline tabi olduğu kabul edilmektedir74. Ancak Tapu Sicili Tüzüğünün “Kişisel Hakların Şerhi için Aranacak Belgeler” başlıklı 55. maddesinin c hükmü uyarınca önalım hakkının tapu kütüğüne şerhi için noterce düzenlenmiş sözleşme aranacağı belirtilmektedir.

Şufa Hakkı En Çok Kaç Yıl İçin Şerh Edilebilir?

Şerhin etkileri, taşınmaz maliki aleyhine bir yük oluşturmaktadır. Bu nedenle bazı nisbi hakların şerhi, belirli bir süreyle sınırlandırılmıştır. TMK’nın 735. Maddesinin 2. Fıkrasında “Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.” denilerek süreye bağlanmıştır. Taraflar sözleşme ile daha kısa bir şerh süresi kararlaştırabilirler; fakat, on yıllık süreyi aşamazlar.

Şufa Hakkının Kullanılması

Türk Medeni Kanunu’nda yasal şufa hakkının kullanılması 734.maddede düzenlenmiştir. Bu maddeye göre “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline

karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” şeklindedir. Yasal önalım hakkından bahsedilebilmesi için öncelikle müşterek mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazdaki bir payın üçüncü bir kişiye satılmış olması gerekir. payın tümünün satılması durumunda yasal önalım hakkı kullanılabileceği gibi, payın bir bölümünün satılması halinde de bu hakkın kullanılabileceği TMK’da hükme bağlanmıştır.

Muvazaa Yapılarak Şufa Bedelinin Yüksek Gösterilmesi

Pay daha ucuza alındığı halde, tapuya fazla harç parası ödenerek, yüksek bedelle satılmış gibi satış bedelinde muvazaa yapılmasına uygulamada çok sık rastlanılmaktadır. Bu durumlarda önalım hakkı sahiplerinin ya önalım haklarını kullanmalarını engellemek ya da gerçek bedelin çok üstünde bir bedel ödemeleri amacıyla hareket edilmektedir. Böylece önalım hakkının kullanılması önlenmiş olmakta veya gerçek olmayan fahiş bir bedelin ödetilmesi ile muvazaa yapan kişiler sadece fazla tapu harçları ödeyerek, önalım hakkı sahiplerini sömürmekte ve büyük miktarlarda haksız kazanç sağlamaktadırlar.

Eğer önalım hakkını kullanan davacı, tapudaki satış bedelinin, hakkını kullanmasını zorlaştırmak için gerçek bedele oranla yüksek gösterildiğini ileri sürüp, bedelde muvazaa yapıldığı iddiasında bulunursa; hakim önce bu muvazaa meselesini çözümleyecektir. Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarında da, mahkemenin ilk olarak taşınmazın gerçek değerini tespit ettikten sonra, hüküm vermeden önce taşınmazın gerçek değerini depo ettirmesi öngörülmektedir.

Yasal önalım hakkı sahibi tapudaki bedelin gerçeği yansıtmadığını, gerçek satış bedelinin tapuda gösterilen bedelden az olduğunu ileri sürerse, iddia ettiği gerçek bedelin ne olduğunu belirtmelidir. Eğer yapılacak soruşturma ve toplanacak delillerle muvazaa iddiası kanıtlanırsa, davacı belirlenecek gerçek satış parası ile buna düşecek masrafları yatırır. Aksi halde muvazaa iddiası ispatlanamazsa, mahkeme önalım hakkını kullanan paydaşa satılan payı tapuda yazılı olan bedel ve masraflarla almak isteyip istemediğini soracak ve bunun sonucuna göre işlem yapacaktır. Eğer, paydaş tapudaki bedel üzerinden payı almak isterse, bu parayı ve masrafları yatıracaktır. Ancak, payı tapudaki satış parası ile istemezse, davası reddedilecektir.

Şufa Hakkının Sona Ermesi

Şufa hakkının sona erme hallerine bakmak gerekirse;

Feragat

Şufa hakkı özel hukuk kaynaklı olduğu için sahibinin bu hakkından feragati de mümkündür . Feragat, hakkın kendisinden vazgeçme için kullanılmak üzere ‘mutlak feragat’ ve hakkın bir seferlik kullanılmasından vazgeçmeye işaret etmek üzere ‘nisbi feragat’ olmak üzere iki şekilde incelenebilir.

Mutlak Feragat

Mutlak feragat, şufa hakkı sahibinin hakkın özünden, bizzat kendisinden, zatından, payın herhangi bir zamanda satımında kullanımından, önalım hakkının tamamından vazgeçmek demektir. Mutlak feragat hak doğmadan önce ve potansiyel olarak önalım hakkının muhatabı olabilecek herkese karşı sonuç doğurur. Bu sebeple mutlak feragatin önalım hakkı kullanılmadan önce yapılması gerekir. Önalım hakkından mutlak surette feragat edilmesi durumunda paydaşlık sıfatı devam etmekle birlikte önalım hakkı sahipliği sıfatı ortadan kalkar, özdeyişle önalım hakkı tam ve mutlak bir şekilde son bulmuş olur.

Nisbi Feragat

Nisbi feragatte belli bir satışla sınırlı olmak üzere önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme söz konusudur. Nispi feragat, mutlak feragatten farklı olarak hem önalım hakkının kullanılmasından önce hem de önalım hakkı kullanıldıktan sonra yapılabilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 733/2. madde ve fıkrası uyarınca önalım hakkının belirli bir satış için kullanılmasından vazgeçilmesinde yazılı şekil şartı aranmaktadır. Yazılı şekil şartı ispat değil geçerlilik şartıdır.

Şufa Hakkını Sona Erdiren Diğer Haller

Yasal şufa hakkı, yukarıda açıkladığımız mutlak feragat dışında, paylı mülkiyete tabi taşınmazın yok olmasıyla, paylı mülkiyet ilişkisinin sona ererek tek kişi mülkiyetine geçilmesiyle veya paylı mülkiyetin elbirliği mülkiyetine dönüştürülmesiyle sona erecektir. Bunların yanında, paylı mülkiyete konu taşınmazın tamamının kamulaştırılması, şufa hakkı sahibi ile muhatap sıfatlarının herhangi bir sebeple tek kişide birleşmesi durumunda da önalım hakkı sona erecektir.

Şufa Davalarında Hangi Mahkeme görevli ve yetkilidir?

HMK’nın 2/1. ‘ye göre “dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.”  Madde metninden de anlaşılacağı üzere malvarlığı hakları ile tüm davalarda değere bakılmaksızın asliye hukuk mahkemeleri görevli kılınmıştır.

Önalım davalarında yetkili mahkeme konusunda da özel bir düzenleme bulunmadığından genel hükümlere göre belirlenmesi icap etmektedir. HMK’nin 12/1. maddesi hükmüne göre,”Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.” Önalım davası, tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili talebini içerir. Bu bakımdan da taşınmazın aynına ilişkindir. Burada söz konusu olan yetki, kamu düzeni ile ilgilidir. Onun içindir ki, yetki sözleşmesiyle aksi kararlaştırılamaz.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararları

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2006/1174 K. 2006/4395 T. 24.04.2006

“…Dava önalım hakkı nedeniyle davalıya satılan payın iptal ve tescili istemine ilişkindir. Mahkeme davacı Ö. tarafından açılan davanın kabulüne, müdahil davacı R.’nin davasının süresinde açılmadığından reddine karar vermiş, hüküm müdahil davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre davalı vekilinin tüm, müdahil davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Önalım hakkı konu edilen taşınmazdaki pay davalıya 13.12.2001 tarihinde tapuda 8.000.000.000.TL bedelle satılmış olup, bu satış nedeniyle Ö. tarafından 9.1.2002 tarihinde bu dava açıldıktan sonra paydaşlardan R. Önalım hakkına dayanarak payın iptal ve tescili için 6.11.2003 tarihinde asli müdahil olarak davaya müdahale etmiştir. Tapudaki satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olan önalım bedelinin davacı ve müdahil davacı tarafından birlikte 25.2.2005 tarihinde mahkeme veznesine depo edildiği görülmektedir.

Yargılama sonunda müdahil davacının davası reddedildiğine göre müdahil davacının depo ettiği önalım bedelinin kendisine iadesi ile davası kabul edilen davacı Ö. Önalım hakkı tanınmadan önce depo ettiği miktarı tapudaki satış bedeli ve giderlerine tamamlaması için süre verilmesi ve bu husus yerine getirildikten sonra önalım hakkına konu payın iptal ve tesciline karar verilmesi gerekirken bu yolda işlem yapılmadan önalım bedelinin depo edilmesinin infaz aşamasına bırakılması doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”

YİBK, T: 16.05.1951, E: 1949/6-19, K: 1951/3:

“Netice ; 1 — Müşterek mülkiyet ile doğan kanuni şuf’ a hakkından satıştan evvel feragat edilebileceğine oybirliğiyle,

2 —• Âmmenin menfaati için konulmuş olan mülkiyetin kanuni takyitlerini ilga ve tadili mahiyetinde olmak İtibariyle nefsi şuf’ a hakkından feragatin resmî şekilde yapılarak tapuya tescili lâzımgeldiğine,

3 — Satıştan evvel veya sonra müşterek hisseyi almak isteyen alıcıya karşı şefiin şuf’ a hakkından feragat taahhüdü yukarda yazılı nitelikleri bakımından, resmî şekle bağlı olmadığına,

4 — Satıştan evvel veya sonra müşterek hisseyi almak isteyen alıcıya karşı şefiin şuf’ a hakkından vazgeçmesi, meşfu hisse üzerindeki tasarruf hakkının ıskatına müntehi olmas ı ve Hukuk Usulünün 288 inci maddesi şümulüne girmesi itibariyle bu gibi feragat İddiaları yazılı delil ile ispat olunmak ve dâva açılarak şuf’ a hakkı kullanıldıktan sonra vukubulan feragat iddiaları hakkında da sözü geçen kanunun 93, 151 inci maddeleri hükümleri uygulanmak gerektiğine ; Mevcudun üçte ikisin i geçen oyçokluğuyla 18/5/1951 tarihinde karar verildi.”

Avukat vekalet ücreti ne kadardır?

Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir.  Bilindiği üzere her yıl  Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer.  Görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez, dolayısıyla  her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir.(2023 -2024 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi için tıklayınız.)

İlgili yazılarımız;

• Şufa Hakkı Davası
• Taşkın Yapı (Taşkın İnşaat)
• Şufa Hakkı (Önalım Hakkı)
• Geçit Hakkı Davası
• Mühalenin men-i (Elatmanın önlenmesi) davası
• Ortaklığın giderilmesi/İzale-i şuyu davası
• İstihkak davası
• Ecrimisil davası
• Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası
• Tapu iptal ve tescil davaları
• Sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davası
• Taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davası
• Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
• Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi
• Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davası
• Muris ve Mirasçı
• Ortaklığın giderilmesi davası nedir?
• Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davasının Açılamayacağı Durumlar
• Tapu kayıt düzeltme davası
• Kamulaştırma davaları
• Kira bedeli tespiti ve tahliye davaları
• Yabancıların mülk edinmesi
• Hukuk davaları
• İnançlı işlem davaları

Bizimle nasıl iletişime geçebilirsiniz?

Her türlü avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri hakkında bilgi almak için 0545 588 0258 numaralı telefondan numarası üzerinden tarafımıza ulaşabilir, her türlü sorunuz için irembikedemirhan@gmail.com adresine mail gönderebilirsiniz. Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için tarafımız ile iletişime geçebilirsiniz. (Avukatlık Kanunu uyarınca ücretsiz danışmanlık ve bilgi verme hizmetimiz bulunmamaktadır.)

AV.İREM BİKE DEMİRHAN